A pandemia do novo coronavírus decretada em março de 2020, originou um momento de excepcionalidade no Brasil e no mundo, um período de incertezas, dúvidas, onde praticamente todas as relações (pessoais e mercadológicas) precisaram se reinventar e, não seria diferente com os condomínios.
Neste período, foram discutidos inúmeros temas polêmicos acerca dos condomínios, mas nesse artigo iremos tratar dos assuntos mais relevantes como o inadimplemento das cotas condominiais, a Nova Lei de Regime Jurídico Emergencial nos Condomínios (Lei 14010/2020), e a restrição de utilização das áreas comuns pelo Síndico.
Inadimplemento das cotas condominiais
Com o início da pandemia, e consequentemente o aumento do desemprego, muito se falou acerca da possibilidade de aumento do inadimplemento das cotas condominiais, e qual seria a melhor maneira de lidar com esse problema antigo para os Síndicos. Mas antes disso, é importante destacar que o condomínio equivale a uma empresa, o Síndico atua como administrador desse empreendimento, e as cotas condominiais consistem na divisão das despesas do condomínio como água, energia, limpeza, portaria, zelador entre outras.
Assim, percebe-se a importância de manter o pagamento das cotas condominiais em dia, pois todos os condôminos são diretamente beneficiados pela utilização desses serviços cotidianamente.
Entretanto, no caso de impossibilidade de pagar o condomínio, sugere-se ao condômino entrar em contato com a administradora e com o Síndico para negociar a dilação de prazo, suspensão de juros e multa, entre outras, pois caso não haja pagamento, é licito ao condomínio adotar as medidas judiciais de cobrança.
Em relação aos administradores, eles devem agir rapidamente para tomar decisões financeiras e de gestão ao condomínio. Recomenda-se negociar com fornecedores, realizar uma reavaliação deles, adiar eventuais despesas não essenciais como por exemplo a decoração da área comum, postergar o pagamento de Fundo de Garantia, etc. Nesse último caso, vale ressaltar que esse atraso não vai isentá-lo de pagar, mas sim de manejar melhor o fluxo de caixa. É importante negociar cada contrato para diminuir ou suspender o valor das despesas, sempre analisando caso a caso.
Restrição de utilização das áreas comuns pelo Síndico
O Direito Condominial, por si só, já é uma das áreas mais controversas na doutrina e jurisprudência. O vírus chegou para ampliar as discussões envolvendo a matéria condominial.
No Estado do Rio de Janeiro, foi promulgada a lei estadual 8.836/20, que dispõe sobre as medidas de proteção e defesa da saúde pública nos condomínios edilícios no Estado em razão da pandemia.
Em recente decisão da Justiça do Rio, moradores foram proibidos de adentrar e de utilizar as áreas sociais e de lazer, como sauna, playground, piscina, academia e salão de festas e de violar as interdições a referidos espaços enquanto vigorar o estado de calamidade no Estado do Rio de Janeiro, sob pena de multa de R$ 2 mil reais por infração (Processo: 012080491.2020.8.19.0001.TJRJ).
A fundamentação da referida determinação do juízo, teve como respaldo a lei estadual (RJ) 8.836/2020, pois o condomínio, através de sua síndica, pode promover a interdição temporária das áreas sociais e de lazer, cuja utilização não é essencial e, atualmente, pode acarretar risco não apenas aos usuários, mas a toda a coletividade de moradores e funcionários do edifício.
Sendo assim, vale destacar que, o Síndico tem o amparo legal do artigo 1.348, II, do Código Civil, para representar o condomínio e praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, ou seja, caso entenda que o comportamento de alguns moradores é prejudicial a coletividade, poderá acionar o judiciário.
