É inegável que a desjudicialização é um movimento que vem ganhando cada vez mais espaço no ordenamento jurídico brasileiro. A iminente possibilidade de um colapso no Poder Judiciário, originou a possibilidade da resolução de conflitos de maneira extrajudicial, e a elaboração de legislações alternativas, como por exemplo o divórcio extrajudicial (Lei nº 11.441/07), o Inventário e Partilha Extrajudicial (Lei nº 11.441/07), a Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e a usucapião extrajudicial (Lei nº 13.105/2015).
O sucesso da aplicação prática dessas normas, atrelado a morosidade do judiciário, onde um processo em fase de execução tem a duração de aproximadamente 06 (seis) anos, em razão do volume de processos, verifica-se no despejo extrajudicial a viabilidade de celeridade e dinamismo na retomada dos imóveis, pelo locador, de suas propriedades objeto de locações residenciais, por temporada e não residenciais, e consequentemente, a melhora das relações sociais.
Mas, afinal, quando será possível utilizar o despejo extrajudicial?
Caso o projeto de lei seja aprovado, o despejo extrajudicial somente será aplicado às hipóteses de falta de pagamento de aluguel mensal, e acessórios como IPTU, condomínio, entre outros, pelo locatário.
Como o locador poderá despejar o locatário sem acionar a justiça?
O locador deverá procurar o cartório de ofício de notas localizado na comarca do imóvel locado, acompanhado de advogado da sua confiança, e requerer a elaboração de uma ata notarial, esse pedido deverá ser instruído com documentos referentes a locação.
O que é Ata Notarial?
Ata notarial é o instrumento público pelo qual o Tabelião de Notas constata fatos, coisas, pessoas, ou situações, afim de comprovar a existência dos mesmos. Ela está prevista no art. 384 do novo CPC, e consiste numa mecânica rápida de prova. Vejamos:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Feita a solicitação, a ata fica pronta na hora, e serve como meio de prova para ingressar com ação judicial, se for o caso.
Quais os documentos necessários para anexar a Ata Notarial no cartório de ofício de notas?
- Documentos pessoais de identificação do locador;
- Comprovante de domicílio do locador;
- Contrato de locação devidamente assinado pelas partes;
- Comprovante de tentativa de negociação por parte do locador;
- Planilha com a discriminação do valor do débito;
- Indicação da conta bancária para depósito dos aluguéis e encargos.
E depois que a Ata Notarial for lavrada? O que fazer?
O locador deverá elaborar notificação em conjunto com o seu advogado, para o locatário pagar o débito em até 30 dias corridos.
Como será feita essa Notificação?
A notificação que deverá ser redigida em conjunto com o advogado, será enviada por meio do Cartório de Registro de Título e Documentos, e deverá constar informações que identifiquem a ata notarial lavrada no cartório escolhido.
O prazo para desocupação ou pagamento do débito, será contado a partir do recebimento da notificação ou do comprovante emitido pelo oficial do cartório competente, quanto ao recebimento por parte do locatário.
Quais as informações e documentos precisam constar na notificação?
- Qualificação das partes;
- Exposição resumida dos fatos;
- Discriminação dos valores, sendo possível a inclusão dos alugueis e encargos vincendos;
- Indicação dos dados bancários para que o locatário possa quitar o débito.
O que o locatário pode fazer após o recebimento da notificação?
O locatário poderá desocupar o imóvel ou pagar o débito, mas, deverá depositar os valores integrais na conta indicada pelo locador. Se o locatário identificar alguma irregularidade no procedimento ou erro na planilha, poderá entrar na justiça.
O que acontece se o locatário não pagar?
Se o locatário não efetuar o pagamento, nem desocupar o imóvel, mesmo após receber a notificação, o tabelião de notas irá encerrar o procedimento, discriminar os acontecimentos, a locação será rescindida, e o despejo compulsório decretado.
Qual a importância do Tabelião nesse procedimento?
O Tabelião de Notas exerce papel fundamental no despejo extrajudicial. De acordo com o projeto de lei, o tabelião irá oficiar o juízo para informar todo o procedimento realizado, sob pena de responsabilidade pessoal.
Sei que muitos profissionais que atuam no mercado imobiliário, estão bem animados com a possibilidade do despejo extrajudicial, mas como trata-se de um projeto de lei, precisamos aguardar o posicionamento final do legislativo.
Enquanto isso, estaremos aqui na expectativa dessa regulamentação tão relevante para as relações locatícias que, certamente, irá aumentar a demanda de imóveis disponíveis, diminuir a burocracia, e melhorar as relações sociais.
